Shikoni përpara se të hidheni nga shkëmbi

1. Plani kapital për objektin

2. Përmirësimet kapitale (historia e kaluar dhe planet e ardhshme duke përfshirë vlerësimet e kostos dhe kornizën kohore)

3. Hipoteka për ndërtesën (cilat janë kushtet/kushtet/opsionet e rinovimit)

4. Marrëveshja e menaxhimit (kompania që aktualisht mban kontratë menaxheriale; kosto/shërbime)

5. Studimi i asbestit në hapësirat publike dhe banesore

6. Kornizat e dritareve të kalbura në bodrum dhe hapësira të tjera publike që mund të jenë pika e hyrjes për brejtësit / insektet dhe dëmtimet nga uji

7. Matës ujë/elektrik. Kostot për çdo vit duhet të rishikohen. A janë kostot të ngjashme nga viti në vit?

Paketa e Aplikimit. Kryesimet LARTË (NË LARTË)

Ekzistojnë tre terma që çdo blerës i mundshëm kooperativë duhet të mësojë përmendësh: paradhënie, raporti i borxhit ndaj të ardhurave dhe likuiditeti pas mbylljes.

• Pengesa e parë: Parapagimi është pjesa fillestare e parave të gatshme që blerësi i paguan shitësit me shumën e mbetur që do të financohet nga një bankë ose huadhënës tjetër. Kooperativat duan që pronarët të kenë kapital në shtëpitë e tyre. Një paradhënie mund të shkojë nga 20-50 përqind (jo universale). Disa ndërtesa me status të lartë mund të këmbëngulin për blerje me para në dorë, pa financim të lejuar.

• Pengesa e dytë: Raporti borxh ndaj të ardhurave. Shuma e borxhit mujor të blerësit pjesëtuar me të ardhurat e tij/saj mujore. Për shumë kooperativa, raporti i lejuar i borxhit ndaj të ardhurave arrin në 25-30 përqind. Shumë borde shikojnë gjithashtu pamjen e përgjithshme financiare. Nëse dikush është në Sigurimet Shoqërore dhe sjell vetëm 2100 dollarë në muaj, por ka 10 milionë dollarë në bankë ose investime, raporti i borxhit ndaj të ardhurave mund të mos jetë problem.

• Pengesa e tretë. Likuiditeti pas mbylljes. Shuma e parave e disponueshme për blerësin e mundshëm pasi të ketë bërë një paradhënie. Kjo mund të përfshijë para në bankë, fondet e tregut të parasë dhe/ose aksioneve, portofolin e aksioneve, bonot e thesarit, certifikatat e depozitave (të konsideruara likuide). IRA-të dhe llogaritë e tjera të daljes në pension nuk konsiderohen likuide, as policat e sigurimit të jetës, aksionet e pa investuara të aksioneve ose pronës personale (d.m.th., pasuri të paluajtshme, vepra arti).

Rregulli i përgjithshëm - blerësi duhet të ketë para të mjaftueshme në dorë për të paguar hipotekën dhe mirëmbajtjen për dy vjet në rast se të ardhurat e tij/saj mbarojnë për ndonjë arsye, si për shembull pushim nga puna ose sëmundje.

Bordet ndonjëherë do të paguhen për një vit likuiditet dhe një vit para të gatshme të vendosura në ruajtje, gjë që lejon një blerës të mundshëm të mbledhë para të ruajtjes duke shitur aktive likuide para kohe dhe u jep bordeve paqe mendore.

Disa borde do të informojnë ndërmjetësit dhe blerësit në lidhje me kërkesat e tyre numerike paraprakisht, në mënyrë që të shmangin kohën dhe telashet e verifikimit të njerëzve me pak mundësi për t'u pranuar. Bordet e tjera nuk kanë kërkesa absolute dhe bëjnë gjykime rast pas rasti.

Rreziqet kundrejt shpërblimeve

CoOpLiving.Pjesa 5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Të gjitha blerjet mbartin rrezik. Në rastin e blerjes së një kooperativi në NYC, shumë faktorë nuk janë nën kontrollin e blerësit, duke përfshirë një ndërtesë të keqadministruar, një bord kooperativë dembelë ose staf të patrajnuar ose joadekuat të ndërtesës. Aksionarëve mund t'u duhet të përballen me vlerësime speciale të papritura të vendosura nga BOD për riparime të mëdha ndërtesash që ishin të paparashikuara dhe pagesat e mirëmbajtjes mund të rriten më shpejt se inflacioni. BOD mund të ndryshojë nënqiranë ose politika të tjera, duke e bërë të pamundur marrjen me qira të apartamentit dhe/ose pronësinë e kafshëve shtëpiake. Shitja e banesës suaj mund të jetë një sfidë për shkak të refuzimeve arbitrare të bordit të blerësve të mundshëm, sepse një anëtar i Bordit të Drejtësisë mban inat kundër jush.

Going Forward

Ju keni gjetur apartamentin e ëndrrave tuaja. Avokati, kontabilisti, dizajneri i brendshëm, arkitekti dhe familja juaj janë të gjithë në të njëjtën faqe. Ju dhe pronari keni arritur marrëveshje për çmimin e shitjes dhe tani është koha për ta mbyllur.

Koha për Mbyllje

Koha e mbylljes së bashkëpunimit në NYC mund të zgjasë 2-3 muaj nga momenti kur nënshkruhet një kontratë blerjeje; megjithatë, në botën REAL, kohëzgjatja që duhet për t'u mbyllur dhe varet nga një numër faktorësh dhe mund të jetë jashtë kontrollit të drejtpërdrejtë të blerësit:

1. Të gjitha blerjet me para në dorë duke blerë një apartament sponsor. Planifikoni 2-3 muaj (ose më pak) ... por,

2. Blerja nga një pasuri me një avokat pa përvojë - vonesë

3. Paketa e bordit të bashkëpunimit mund të jetë e paplotë ose përmban gabime - vonesë

4. Agjenti menaxhues është i ngadalshëm në shqyrtimin e aplikacionit dhe shtyn dërgimin e tij në bord - vonesë

5. Bordi i bashkëpunimit po shqyrton shumë shitje dhe ata po konkurrojnë për vëmendjen e BOD - vonesë

6. Paketa e bordit e dorëzuar gjatë një periudhe pushimi - vonesë

7. Konfliktet e planifikimit të intervistave (ju dhe bordi i drejtorëve) – vonesë

8. Bordi nuk mund të marrë një vendim - vonesë

9. Shitësi ose blerësi nuk bashkëpunojnë - vonesë

Kostot e Mbylljes

• Tarifat e Avokatit. Shkon nga 1,500-4,000 dollarë. Zakonisht paguhet pas mbylljes së transaksionit. Mund të ketë një tarifë shtesë për avokatin e bankës (1,000 dollarë).

• Taksa e rezidencës. Pragu për taksën e rezidencës në New York City është 1,000,000 dollarë (nuk ka gjasa që një rezidencë të shitet me këtë çmim). Teknikisht, taksa konsiderohet si një taksë transferimi, e paguar nga blerësi për pronat e barabarta ose më të mëdha se 1,000,000 dollarë. Shuma e taksës ndryshon dhe është një normë diplomimi duke filluar nga 1 përqind duke u rritur bazuar në diapazonin e çmimeve të blerjes në një maksimum prej 3.9 përqind për pronat 25,000,000 dollarë ose më shumë.

• Sigurimi i Titullit (Vetëm apartamente). Blerja e një apartamenti dhe marrja e një hipotekë kërkon sigurimin e titullit dhe zakonisht shkon 0.45 për qind të çmimit të blerjes. Ajo është fituar për të mbrojtur blerësit dhe huadhënësit kundër pretendimeve të titullit të pronës përpara se të zotërojnë shtëpinë.

• Regjistrimi i hipotekës Taksa (vetëm Condos). Kjo kërkon që blerësit të paguajnë 1.8 për qind për shumat e hipotekës nën 5,000,000 dollarë dhe 1.925 për qind për shumat e hipotekës mbi 500,000 dollarë. Kjo është shuma e kredisë dhe jo çmimi i blerjes. Për një apartament mesatar në Manhatan për 2,000,000 dollarë me 20 për qind më pak, ka një tarifë prej 1.925 për qind në shumën e kredisë prej 1,600,000 dollarësh prej rreth 30,800 dollarë vetëm për taksën e regjistrimit të hipotekës.

• Flip Tax (Bashkëpunim). Kjo është një tarifë transferimi që i paguhet kooperativës gjatë një transaksioni të shitjes së apartamentit në bashkëpunim. Tarifa nuk është teknikisht një taksë dhe për këtë arsye nuk mund të zbritet si taksë në pronë. Shuma e taksës së rrokullisjes dhe kush paguan për të (blerësi ose shitësi) varion nga kooperativa në co-op. Informacioni përgjithësisht përshkruhet në qiranë pronësore të ndërtesave ose në bashkëpunim me ligj.

• Tarifa shtesë. Tarifat e hipotekës, shpenzimet e rikodifikimit, të rastësishmet, etj.

• Taksat e Transferimit të Shtetit të Nju Jorkut dhe NYC (Vetëm Condos New Development). (prevu.com)

Më në fund

Kur marrëveshja përfundon përfundimisht, blerësi i jep shitësit paratë e tyre. Shitësi i jep blerësit aktin (për banesat) ose qiranë pronësore (për kooperativat) dhe të gjithë vazhdojnë jetën e tyre.