Biseda Ekzekutive eTN: Fannie Mae VP flet të vërtetën

Më parë e quajtur Shoqata Federale Kombëtare e Hipotekave ose FNMA, Fannie Mae u krijua në 1938. Qëllimi i saj fillestar ishte të stimulonte industrinë e strehimit pas Depresionit të Madh. Ajo gjithashtu krijoi tregun e parë sekondar për kreditë hipotekare të banimit. Në 1968, Fannie Mae u bë një korporatë private, aksioner-pronar, e rregulluar nga qeveria, aksionet e së cilës tregtohen në Bursën e New York-ut.

Fannie Mae mbajti kapitalin me kosto të ulët që u kalonte hipotekave në të gjithë kombin dhe nuk u jep hua direkt blerësve të shtëpisë; në vend të kësaj bën biznes me huadhënësit për t'u siguruar që nuk do të mbarojnë fondet e hipotekës. Fannie Mae siguron ndërtues të mëdhenj dhe kompani të pasurive të patundshme zotime të zotëruara në shuma prej $ 25 milion dhe më shumë për fonde për deri në 12 muaj më parë.

Siç e ka parë tregu kohët e fundit, si Fannie Mae ashtu edhe Freddie Mac përjetuan probleme. Në javët e fundit, qeveria vendosi të vendosë Fannie Mae në kujdestari për t'i siguruar likuiditet shoqatës në një kohë stresi të paprecedentë. Më e rëndësishmja, qeveria adresoi çështjet e saj mbi kapitalin, thesarin dhe rregullatorin e Fannie, Agjencinë Federale të Financave të Strehimit, e cila ra dakord të krijonte një marrëveshje të preferuar të blerjes së aksioneve për të financuar deri në 100 miliardë dollarë të çdo njësie të sipërpërmendur, sipas Kenneth Bacon, zëvendës ekzekutiv. president i Strehimit dhe Zhvillimit të Komunitetit për Fannie Mae.

“Meqenëse ne kemi përjetuar shumë humbje, një investitor me borxhe në letra me vlerë të mbështetura nga hipoteka, do të ndihej i sigurt për kapitalin në dispozicion dhe fuqinë qëndruese të agjencisë sonë. Hapi i dytë që ata ndërmorën ishte krijimi i një lehtësie të re huadhënieje të siguruar jo vetëm për Fannie Mae dhe Freddie Mac, por edhe për Sistemin Federal të Bankës së Huasë për Shtëpinë, sepse qeveria ishte e shqetësuar se nëse agjencia del të emetojë borxhin dhe tregjet e borxhit tejmbushjet, ne nuk mund të kemi më financime, "tha Bacon, duke shpjeguar se për shkak të këtyre ngjarjeve, Fannie Mae tani ka burime kapitali, likuiditet të siguruar dhe premtimin nga qeveria për të blerë letrat me vlerë të tyre të mbështetura nga hipoteka, herë pas here. nëse agjencia do t'i çmonte ato pikërisht në treg.

Që kur qeveria vendosi fondet, ajo tani ka vendosur të ketë kontroll menaxherial mbi Fannie Mae. Për investitorin, kjo do të thotë që agjencia është shumë në biznes, tha Bacon. “Ne do të dëshironim të shohim portofolin tonë të rritet këtë vit. Më e rëndësishmja, mënyra se si ka reaguar tregu, shtrëngimi i përhapjes së tij në borxhin tonë është çelësi. Ne ishim në gjendje të kursenim 7 miliardë dollarë borxh me lëshimin, të mbi-abonuar në 9 miliardë dollarë - ofertat më të mëdha që kemi bërë ndonjëherë. Indikacionet fillestare thonë se kjo po funksionon, ”tha VP e Fannie Mae.

Sipas shoqatës së bankierëve të hipotekave, normat e delikuencës me shtëpitë për një familje qëndrojnë në 64 përqind të të gjitha kredive të papaguara në fund të qershorit 2008, 129 pikë më shumë nga viti i kaluar. Kreditë për detyrime të huaja këtë vit arritën në 2.75 për qind, dyfishi i normës së vitit të kaluar. Norma e mbylljes së një familje të vetme të Fannie Mae ishte më e ulët në 1.36 për qind në fund të tremujorit të dytë, por normat janë ende dyfishi i normës së vitit të kaluar. “Është e qartë se tregu është në telashe. Fillimisht prisnim të shihnim rënie të çmimeve 7 deri në 9 për qind, por pas disa ndjekjesh, ne shohim që diapazoni i nivelit të lartë të rritet në 15 deri në 19 për qind. Nëse ndodh, është ende kritike që kredia mund të ngrijë. Duhet bërë më shumë me likuiditetin dhe se nënshkrimi i Fannie-t është bërë siç duhet. Ne shohim gjithashtu se epoka e 'pa parave ose pak para në hipoteka' ka përfunduar. Gjithashtu vendosja e shtresave të rreziqeve në kreditë për një familje, kur ata kishin një kredi të dytë, ose vetëm hipotekë me normë të rregullueshme ose interes, dhe kaq shumë gjëra që konsumatorët nuk i kuptonin, janë një gjë e së kaluarës, "tha Bacon.

Ai shtoi se ata do të kalojnë më shumë kohë në shkuljen e mashtrimeve.

Është po aq e rëndësishme të hidhet dritë edhe mbi tregun e qirave, një treg i madh i cili kishte një borxh shumëfamiljarësh të papaguar në 850 miliardë dollarë në fund të 2007. Lojtari i tij dominues ishte letrat me vlerë të mbështetura nga hipoteka tregtare (CMBS) me 36 miliardë dollarë në shumë familje. hipotekat e financuara. Fannie Mae pret që shuma të jetë më pak se 2 miliardë dollarë këtë vit.

“Ky treg ka rënë nga faqja e dheut sepse me normat e delikuencës për kreditë shumëfamiljare të CMBS rreth 120 pikë bazë; Delikuenca në portofolin e biznesit të Fannie Mae prej 170 miliardë dollarësh është vetëm 11 pikë bazë. Ndërsa vëllimi i përgjithshëm është rritur, pasi Fannie dhe Freddie kanë dominuar këtë treg, vëllimi ynë është rritur. Këtë vit, ne kemi bërë 22 miliardë dollarë për financimin e shumëfamiljeve në gjysmën e parë të vitit. Lojtarë të tjerë si Wachovia, Deutsche Bank, Wells Fargo ose PNC, dhanë 18 miliardë dollarë nga ato 20 miliardë dollarë – ata e konsideruan atë si një model të mirë biznesi; ata kanë shfrytëzuar kredinë dhe kanë ndarë rrezikun me ne. Meqenëse kishte mjaft shpërthime të tregut të hipotekave komerciale, njerëzit rregulluan sistemin për të shmangur që kjo të ndodhte, "tha Bacon duke trajtuar faktin se meqenëse shumë ishin djegur nga problemi i hipotekës komerciale në të kaluarën, ata ishin të përgatitur për këtë ngjarje. Ndërsa tregu i një familjeje, njerëzit lehtësuan nënshkrimin e tyre, sepse njerëzit nuk e mbajnë mend vitin 1990 kur ndodhën ngjarje të ngjashme. Arsyeja pse normat e delikuencës kanë qenë kaq të ulëta është sepse mesatarja e kredisë në vlerë ishte 67 për qind për origjinimet e reja; Raportet e mbulimit të shërbimit të borxhit janë në veri të 120. “Dhe mënyra se si ne sigurojmë në Fannie Mae, ne nuk shikojmë qiranë, por koleksionet e kaluara. Ne kemi qenë shumë konservatorë pasi programet tona filluan nga hiri i viteve 1980, duke e mbajtur portofolin në funksion,” tha ai.

Duke vlerësuar tregun aktual, Bacon mendon se vendet e lira të tregut shumëfamiljar janë nën 7 përqind. “Ne ndihemi mirë me tregun, duke menduar se popullata amerikane është ende në rritje e lindjeve dhe imigracionit. Fannie Mae sheh një profil demografik që kalon në statusin e qirasë gjithnjë e më shumë në dy vitet e ardhshme. Ne gjithashtu do të shohim shumë njerëz të moshuar të shesin shtëpitë e tyre dhe të pranojnë të lëvizin në një mjedis të pavarur, i cili ka më pak mirëmbajtje dhe më pak çështje konsumimi për ta ndërsa plaken, "shtoi ai.

Ajo që shqetëson më shumë Fannie Mae është rritja "e diskutueshme" e vendeve të punës në kohë si këto, më shumë "akte të Zotit" si uraganet, recesioni dhe normat e transaksioneve (ndarja e madhe midis blerësve dhe shitësve për shkak të normave të kapitalizimit që kishte qenë jashtëzakonisht të ulëta ndërmjet 6-7 përqind të cilat ishin të paqëndrueshme). “Ne po fillojmë të shohim të kundërtën në mesatare, që do të thotë se normat e kufirit janë më të ulëta se normat e borxhit, duke bërë një ndryshim të madh midis këndvështrimeve të vlerës së blerësit dhe shitësit, duke arritur ndonjëherë 15 për qind diferencë në çmim për shkak të hendekut. Ka shumë kapital aksionar atje, për të gjitha vendet në lulëzim të BRIC (Brazil, Rusi, Indi, Kinë), që investitorët do të preferonin më mirë të shkonin për aksione jashtë shtetit më mirë se çfarë mund të ofrojnë SHBA. Kjo është arsyeja pse investitorët mendojnë dy herë,” tha ai.

Sortshtë një lloj surrealizmi të shohësh delikuencë të lartë në shtëpitë e njerëzve. “Por kur shikon zyra dhe apartamente, nuk është aq keq. Në thelb, shtëpitë me shumë familje janë duke ecur mirë, por ne presim të shohim një treg më të vogël ku njerëzit shikojnë një pikë të përbashkët për normat e kufijve. Me krizën e kreditit, ne do të shihnim norma kufiri jashtë Nju Jorkut që shkonin deri në 6 deri në 6.5 përqind në fund të vitit, ”tha Bacon.

Ekziston një arsye e vërtetë për t'u shqetësuar për gjendjen e tregut amerikan të kredisë. “Por unë besoj, nëse analizoni tregun, të gjitha deklaratat/përgjithësimet nuk janë plotësisht të vërteta. Ne kemi tregje të vetme familjare që janë të këqija, por disa segmente po ecin mirë në disa pjesë të vendit. Bazat afatgjata për sa i përket rritjes së popullsisë janë vendosur. Ka shumë gjëra pozitive atje, duke përfshirë qeverinë që vendos të veprojë për çështjet tona në një mënyrë të fortë dhe të qartë. Prandaj, besoj se do të ketë likuiditet të fortë në hipotekat e banesave përmes Fannie Mae,” tha ai.

Në mbyllje, FP Fannie Mae tha: “Shpresoj se kjo ndez qëndrimin që pamë pas 9 shtatorit, sepse në fund të ditës, tregjet lëvizin nga emocionet e njerëzve. Nëse njerëzit janë të zymtë dhe negativë, tregjet nuk do të përmirësohen kurrë. Shpresojmë, njerëzit të rindezin optimizmin e tyre në karakteristikën e vërtetë të tregut amerikan dhe t'i drejtojnë njerëzit të ndërhyjnë dhe të fillojnë të bëjnë transaksione. "